유럽에서 재테크하기

🟥농지 구매 

Un terreno agricolo è un terreno con dei limiti di costruzione (più in là nella guida vedremo che è possibile costruire, ma osservando questi limiti). Un terreno fabbricabile è invece un'area che si presta alla costruzione di fabbricati, che si tratti di abitazioni civili, di fabbricati urbani o fabbricati industriali.

농업용 토지는 건설 제한이 있는 토지입니다(나중에 가이드에서 건설이 가능하지만 이러한 제한을 준수한다는 것을 알게 될 것입니다).  반면에 건축용 토지는 주거용 건물, 도시 건물 또는 산업 건물이든 관계없이 건물 건설에 적합한 지역입니다.

https://www.soldioggi.it/differenza-tra-terreno-agricolo-e-edificabile-11759.html

Come si calcola il valore di vendita di un terreno agricolo?

농지의 매매가는 어떻게 산정되나요?

Per calcolare il valore catastale dei terreni agricoli è necessario rivalutare del 25% l'intero reddito dominicale del terreno, mantenendo come riferimento il valore al 1° gennaio dello stesso anno e poi moltiplicare questo risultato per 110 oppure per 130.

농지의 지적가치를 산정하기 위해서는 같은 해 1월 1일 현재의 가치를 기준으로 하여 전체 토지소유소득을 25% 재평가한 후 이 결과에 110 또는 130을 곱해야 한다 

Quanti ettari di terreno per costruire una casa?

시골에 주거 구조를 건설하려면 최소 3헥타르의 면적이 필요할 뿐만 아니라 농업 기업가 또는 법인의 경우 주로 운반하는 회사가 필요합니다. 2015.  3. 31.

Come vedere se un terreno e edificabile o no?

Per reperire queste informazioni è necessario ed opportuno recarsi ed affidarsi, rivolgendosi all'ente preposto, ossia l'Ufficio Tecnico del Comune dove risulta essere accatastato il terreno in possesso, il quale si occupa di edilizia pubblica e privata e stabilisce le condizioni di edificabilità dei terreni.2021. 6. 8.

이 정보를 찾으려면 소유 토지가 등록된 지방 자치체의 기술 사무소인 책임 기관에 연락하여 공공 및 민간 건설을 처리하고 건물 조건을 설정하는 것이 필요합니다 2021.  6. 8.

Quanto costa atto notarile per acquisto terreno?

토지 매입 공증 비용은 얼마입니까?

L'imposta sale al 12% per i fabbricati rurali e i terreni agricoli, ma scende al 2% nel caso si tratti di acquisto prima casa. Se l'atto è soggetto a IVA c'è un costo fisso di 200 € e in tutti i casi d'imposta proporzionale, il minimo sono 1.000 €.

세금은 농촌 건물과 농지의 경우 12%로 인상되지만 첫 주택 구입의 경우 2%로 낮아집니다.  증서에 VAT가 적용되는 경우 고정 비용은 € 200이며 모든 비례 세금의 경우 최소 금액은 € 1,000입니다.

https://www.guidaedilizia.it/guida-alla-casa/guida-completa-per-il-terreno-edificabile/acquisto-terreno-costi-notarili-atto-di-compravendita/

Quante tasse si pagano su un terreno agricolo?

농지에는 얼마나 많은 세금이 부과됩니까?

L'imposta di registro sull'acquisto di terreni agricoli è pari al 12% del prezzo del terreno (con un minimo di 1.000 euro) a cui si aggiungono le imposte ipotecarie e catastali per complessivi 100 euro

농지 구매에 대한 등록세는 총 100유로에 대해 모기지 및 지적세가 추가된 토지 가격(최소 1,000유로)의 12%입니다.

Quali sono le spese per l'acquisto di un terreno?

토지 매입 비용은 어떻게 되나요?

Per l'acquisto di terreni non agricoli, sempre in assenza di agevolazioni specifiche, si dovrà pagare l'imposta di registro nella misura del 9% e l'imposta ipotecaria e imposta catastale sempre di 50€ ciascuna. La base imponibile è il prezzo del bene oggetto di compravendita dichiarato nell'atto stesso.

비농업 토지 구매의 경우 항상 특정 양보가 없는 경우 등록세 9%, 모기지세 및 지적세 각각 50유로를 납부해야 합니다.  과세 기준은 증서 자체에 선언된 판매 대상의 가격입니다.

Chi vende un terreno agricolo paga le tasse?

농지를 파는 사람이 세금을 냅니까?

Generalmente le tasse per acquisto e vendita di un terreno agricolo sono a carico di chi acquista. Secondo previsto dalle norme in vigore, chi vende non è soggetto al pagamento di alcuna tassa, mentre chi acquista un terreno agricolo deve pagare le dovute imposte ipotecarie, catastali e di registro.2021. 1. 10.

일반적으로 농지의 매매에 대한 세금은 구매자가 지불합니다.  현행 규정에 따르면 매각하는 사람은 세금을 내지 않고, 농지를 구입하는 사람은 모기지론, 토지 등기부 및 등기세를 납부해야 합니다.  1. 10.

Come valutare un terreno da vendere?

판매용 토지를 평가하는 방법은 무엇입니까?

Il primo passo da fare per valutare il giusto prezzo per il tuo terreno è ricorrere ai canali ufficiali, ovvero fare un giro sul sito dell'Agenzia delle Entrate, alla sezione Banche dati. Da qui è possibile farsi un'idea di partenza, valutando sia le quotazioni immobiliari che quelle dei terreni agricoli.

토지에 대한 적절한 가격을 평가하는 첫 번째 단계는 공식 채널을 사용하거나 국세청 웹사이트의 데이터베이스 섹션을 둘러보는 것입니다.  여기에서 부동산 가격과 농지의 가격을 모두 평가하는 시작점에 대한 아이디어를 얻을 수 있습니다.2018.  3. 22.

https://associazionesuperpartes.it/it/blog/le-10-cose-da-sapere-prima-di-acquistare-un-terreno-agricolo

| 농지 구입 전 알아야 할 10가지 |

1. Quando un terreno è agricolo? La destinazione di un terreno si ricava dal vigente strumento urbanistico. Sono agricoli quelli rientranti in zona "E".

 1. 토지의 사용은 현재 도시 계획 도구에서 파생.  "E" 구역이 농업용입니다.

2. Il certificato di destinazione urbanistica o in breve “CDU”. E' un documento, rilasciato dal Comune ove si trova il terreno da acquistare, da cui risultano la destinazione urbanistica del terreno in base al piano regolatore (ossia se agricolo, edificabile, etc…) ed i vincoli gravanti sullo stesso. E' indispensabile la sua acquisizione prima del rogito, dal momento che deve essere allegato all'atto. Non e’ obbligatorio solo nel caso di testamenti, donazioni tra coniugi o tra parenti in linea retta, negli atti di divisione ereditaria e di costituzione, modificazione o estinzione di servitu’ o di ipoteche e se il terreno e’ pertinenza di un fabbricato urbano.

 2. 도시 계획 증명서 또는 줄여서 "CDU".  토지 이용 계획(농업, 건물 등...)에 따른 토지의 도시 이용과 그에 부과된 제약을 보여주는, 매입할 토지가 위치한 지방 자치 단체에서 발행한 문서
증서 전에 취득하는 것이 필수 

유언장, 배우자간 또는 친족간 직선상의 증여, 상속·설립, 용역 또는 저당의 변경 또는 소멸, 토지가 도시건물에 속하는 경우에만 의무사항이 아님


3. Quali imposte si pagano? La vendita di un terreno agricolo e' sempre soggetta a imposta di registro, a prescindere dal fatto che il venditore sia una società o un privato. In mancanza di agevolazioni, l'aliquota attuale e' del 15% da applicarsi sul prezzo di acquisto. Salvo diverso accordo tra le parti, le imposte sono a carico dell'acquirente.

 3. 어떤 세금을 내나요?  
농지의 매매는 매도인이 법인이든 개인이든 관계없이 항상 등록세가 과세됨 현재 세율은 구매 가격에 15%가 적용 / 당사자 간에 달리 합의되지 않는 한 세금은 구매자가 지불

4. Le agevolazioni fiscali. L'acquirente in possesso dei requisiti richiesti dalle specifiche normative puo' beneficiare di imposte ridotte. La più importante agevolazione è quella per i coltivatori diretti o IAP (imprenditori agricoli professionali) iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale. Ne beneficiano anche i loro familiari (coniuge, figli, ..), con essi conviventi e già proprietari di terreni agricoli, e coloro che non abbiano ancora i requisiti ma abbiano fatto domanda di riconoscimento e li ottengano nei 24 mesi successivi, salvo diverso termine stabilito dalle regioni. In tal caso si ha diritto all’esenzione dall’imposta di bollo, l’imposta di registro e ipotecaria si applicano in misura fissa (Euro 200 ciascuna) e l’imposta catastale e’ all’1%. Un trattamento fiscale ancor piu' favorevole era riservato a chi acquistava dei terreni per formare un Compendio Unico. Tale agevolazione, a partire dal 1° gennaio 2014, e’ stata soppressa per i trasferimenti a titolo oneroso, mentre e’ rimasta in vigore per gli atti di donazione.  
Anche l’acquisto di terreni situati in territori montani e’ agevolato (imposte di registro e ipotecaria fisse di Euro 200,00 ciascuna ed esenzione da imposta catastale).
Beneficiare di tali agevolazioni comporta però anche dei vincoli.

4. 세금 감면.  특정 규정에서 요구하는 필수 요건을 보유한 구매자는 세금 감면 혜택을 받을 수 있음
가장 중요한 혜택은 직영농가나 농업전문기업가(IAP)가 받음 그들은 또한 그들과 동거하고 이미 농지를 소유하고 있는 가족 구성원(배우자, 자녀, ...), 그리고 필수 요건이 아직 없지만 인정을 신청하고 다음 24개월 이내에 이를 획득한 사람들에게 혜택줌
이 경우 인지세를 면제받을 수 있으며 등록세와 모기지세가 고정율(각각 200유로)로 적용됨 지적세는 1%

5. Le società agricole. Alle società agricole di coltivazione diretta o IAP sono estese le agevolazioni previste per le persone fisiche. Devono tuttavia ricorrere i requisiti previsti dalle specifiche normative in materia per poterne beneficiare, benefici relativi all’oggetto sociale, alla ragione sociale/denominazione ed  alla qualifica del cd. “soggetto qualificante”.  

 5. 개인에게 제공되는 혜택은 직접 재배 농업 회사 또는 IAP로 확대죔 다만, 그 대상에 관한 특정 규정에서 규정하는 요건, 기업목적과 관련된 혜택, 회사명/명칭 및 소위 자격요건을 충족해야 함 

6. Imposte a carico del venditore. Talora possono esservi delle imposte anche a carico del venditore. Questo puo' verificarsi nel caso in cui il terreno sia stato ereditato e non sia gia' stata trascritta l'accettazione dell’eredita' (che puo’ essere espressa o tacita), oppure se vi sia una plusvalenza, ossia un guadagno, nella rivendita di un terreno acquistato da meno di cinque anni, sempre che l’acquisto non derivi da successione.

6. 판매자가 지불해야 하는 세금.  때로는 판매자가 지불해야 하는 세금이 있을 수도 있음 이것은 토지가 상속되었고 상속의 수락이 아직 되지않은 경우 또는 재판매에서 자본 이득, 즉 이득이 있는 경우에 발생할 수 있음

7. Accertamento di valore. L'Agenzia delle Entrate ha un termine triennale per verificare il valore del terreno compravenduto. Nel caso in cui ritenga che il valore del terreno dichiarato in atto dalle parti, ossia il prezzo, sia inferiore a quello reale, calcolato sulla base dei valori medi delle compravendite di terreni similari, l'Agenzia puo' emettere un avviso di accertamento con cui richiede l'integrazione delle imposte pagate. Tale avviso e' inviato sia al venditore che all'acquirente, in quanto tenuti in solido al pagamento.

 7. 가치 평가.  국세청은 매각된 토지의 가치를 확인하기 위해 3년의 기간을 갖음 공단은 당사자가 그 장소에 신고한 토지의 가액, 즉 가액이 유사토지 매매의 평균가액을 기초로 산정하여 실제보다 낮다고 판단하는 경우 납부한 세금의 통합을 요구하는 평가 통지서를 발행할 수 있음 이 통지는 판매자와 구매자 모두에게 공동으로 그리고 개별적으로 지불 책임이 있기 때문에 발송됨 

8. Il diritto di prelazione. Gli affittuari del terreno agricolo ed i confinanti coltivatori diretti sono preferiti nell'acquisto rispetto all'acquirente. Il diritto dell'affittuario prevale su quello del coltivatore diretto confinante. E' perciò indispensabile comunicare loro la proposta di acquisto o il preliminare per non avere problemi dopo la stipula dell'atto.

 8. 우선매수권.  농지 임차인과 인근 직영농이 매수자보다 매수에 유리함 소작인의 권리는 인접 직농의 권리보다 우선함 따라서 증서에 서명한 후 문제가 발생하지 않도록 구매 제안 또는 예비를 그들에게 전달하는 것이 필수적임 

9. Le pertinenze. Sul fondo, o su terreni limitrofi, possono esservi delle costruzioni quali stalle, depositi o case coloniche. Anche l'acquisto di tali manufatti puo' beneficiare delle agevolazioni previste per il terreno agricolo, purché siano effettivamente posti a servizio dello stesso.

9. 토지에 마구간, 창고 또는 농가와 같은 건물이있을 수 있음 이러한 인공물을 구매하는 경우에도 실제로 농지를 사용하는 경우 농지에 제공되는 혜택 받을 수 있음

✅  이탈리아 부동산 임대,임차,구매,판매 사이트

https://www.idealista.it
https://www.immobiliare.it
https://www.casa.it

✅ 이탈리아 주택 부동산 현황

 Istat에 따르면 2019년 기준 이탈리아인의 79%가 주택을 소유하고 있으며 18%가 두 번째 주택을 소유하고 있습니다.  필수 자산이자 모든 필요의 주요 기반이지만 수년에 걸쳐 변화하는 사회의 강력한 영향을 받았습니다.

✅ 2022년 이탈리아 주택 평균 판매 가격 예상

2022년은 약 720,000건의 거래로 끝날 것으로 
예상되며 평균 판매 가격은 약 3% 상승할 것으로 
예상됨 

✅ 첫번째 주거용 주택 구매 고려하는 중이라면?

L’errore più grande che commettono le persone è prendere delle decisioni senza scavare a fondo per risolvere il problema.
사람들이 저지르는 가장 큰 실수는 문제를 파고들지 않고 결정을 내리는 것입니다.

Nella stragrande maggioranza dei casi, chi si pone il problema di comprare casa è perché non vuole “buttare i soldi” dell’affitto.
대부분의 경우 집을 사는데 문제가 있는 사람들은 
월세로 "돈을 버리기"를 원하지 않기 때문입니다.

La questione è legittima ma è un problema di primo livello: non voglio pagare l’affitto, mi compro la casa.
월세를 지불하고 싶지 않고 집을 사고 싶습니다

Per migliorare la qualità della nostra vita dobbiamo risolvere i problemi di secondo, terzo e quarto livello (e anche oltre), per riuscirci, devi porti delle domande più importanti:
우리 삶의 질을 향상시키려면 두 번째, 세 번째, 네 번째 수준의 문제(심지어 그 이상까지)를 해결해야 합니다. 성공하려면 다음과 같은 몇 가지 더 중요한 질문을 스스로에게 던져야 합니다.

* Cosa pensi di fare da qui a 30 anni?
* Sarai solo/a o pensi di sposarti?
* Hai o programmi di avere dei figli?
* Il tuo lavoro è legato al tuo territorio oppure potresti dover cambiare città?
* In un contesto dove un biglietto aereo si prenota con un click e spesso costa meno di 50€, ti ci vedi relegato per sempre nel luogo dal quale mi stai leggendo?
* 
 -30년 후에는 무엇을 할 계획입니까?
 -당신은 혼자입니까, 아니면 결혼할 계획입니까?
 -자녀가 있거나 가질 계획이 있습니까?
-귀하의 작업이 귀하의 영역과 연결되어 있습니까, 
-아니면 도시를 변경해야 할 수 있습니까?
-클릭 한 번으로 비행기 표를 예약할 수 있고 
종종 50유로 미만의 비용이 드는 상황에서 
읽고 있는 곳으로 영원히 고정된 자신을 보십니까?

이 개인적인 종류의 다른 질문을 자유롭게 추가하면 답을 찾을 수 있을 것입니다.

보시다시피, 편의는 스스로에게 제공하는 답변에 따라 다릅니다.

이 시점에서 나는 모든 사람이 듣고 싶어하지 않는 것을 말할 때가 됐다고 생각합니다. 
집을 사는 것은 투자가 아닙니다.

Gli investimenti generano un rendimento, la casa genera solo spese.
투자는 수익을 창출하고 집은 비용만 발생시킵니다.

이탈리아에서 주택을 구입하는 것은 소비재를 구입하는 것과 
훨씬 더 비슷합니다. 
주택을 수년 동안 "사용"할 것이라고 생각한다면
너무 오래 사용하면 구입 비용을 상각하기 때문에 
너무 많이 생각하지 말고 구입해야 합니다.

*원문 참조
https://www.affarimiei.biz/risparmio-casa/comprare-casa


✅ 두번째,세번째,네번째 주택 구매를 고려하는 중이라면?

부동산 자산은 첫 주택을 제외하고는 다른 금융자산과 마찬가지로 자산관리 관점에서 평가되어야 한다.
이러한 사고 방식을 가정한 후에는 주택 구입을 고려 중인 경우 고려해야 할 요소가 있습니다.

평가: 지난 25년간 부동산의 실질 가치(인플레이션 영향을 고려한)를 보면 평균 15% 하락한 것을 알 수 있다.  이것은 부동산에 투자한 사람들이 지난 25년 동안 특히 급등하지 않은 인플레이션으로부터 자본 가치를 보호할 수 없었음을 의미합니다.  투자의 지리적 위치가 필수적임을 고려하십시오.  부동산 가치는 로마와 밀라노와 같은 대도시에서 일정하게 유지되었지만 다른 지역에서는 무너졌습니다.

 세금: 현재 주택 투자를 고려 중이거나 사용하지 않는 부동산을 소유하고 있다면 세금 요소를 고려해야 합니다.  IMU가 대부분의 첫 번째 하우스에서 폐지되었다면 두 번째 하우스에서도 마찬가지라고 할 수 없습니다.  그 다음이 지방세입니다.

임대료: 또한 높은 부동산 소유율의 결과로 이탈리아의 임대 시장은 일부 지역을 제외하고는 반응이 없습니다.  세입자의 채무 불이행 비율은 매우 높으며 소유자가 사용할 수 있는 법적 도구는 제한되어 있습니다.

 유동성: 부동산 투자는 정의상 매우 유동적이지 않습니다.  집을 팔려면 시간이 걸리고 중개 비용이 매우 비쌀 수 있습니다.

다각화: 이미 첫 주택을 소유하고 있다면 부동산 부문과 관련된 위험에 매우 노출되어 있을 것입니다.  장기적 관점에서, (다각화하는 것이 중요하기 때문에) 해당 부문의 특정 위기 발생 시 너무 노출되지 않도록 서로 다른 자산군 간에 자산을 분산하는 것이 좋습니다.

 궁극적으로 부동산 투자는 2022년에도 여전히 가치가 있습니다. 특히 대도시나 유명한 관광 리조트에서 집을 구입하는 경우에는 더욱 그렇습니다.  그러나 평가할 때 위에 나열된 모든 요소를 ​​고려하지 않을 수 없습니다.  중요한 것은 투자 부동산이 다른 자산과 마찬가지로 자산이며 대안이 있다는 것을 이해하는 것입니다.

*원문참조
https://www.unicreditsubitocasa.it/news/compravendite/investire-immobili-buone-prospettive-2022/

✅ 글로벌 부동산 자산 가치 비교

https://www.numbeo.com/cost-of-living/
소비자 물가지수, 범죄통계, 의료의 질 등의 통계에 대한 크라우드소싱된 글로벌 데이터베이스

https://www.globalpropertyguide.com
글로벌 부동산 자산 리포트,뉴스,분석,리서치


✅2022년 주택 구매&판매 전망 관련 기사 링크

https://www.economia-italia.com/casa/comprare-o-vendere-casa-oggi-conviene

https://www.affittoprotetto.it/le-previsioni-del-2022-come-andra-il-mercato-immobiliare/

https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2022/01/18/157370-loroscopo-del-mercato-immobiliare-cosa-accadra-nel-2022-secondo-gli-esperti?amp=1

https://blog.moneyfarm.com/it/economia-mercati/perche-non-conviene-piu-investire-nellimmobiliare/

https://www.econopoly.ilsole24ore.com/2022/02/22/casa-inflazione-tassi/?refresh_