유럽에서 재테크하기

내 임대 계약 식별 코드 검색 방법

https://www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/locazione/index.htm

계약서 날짜
계약 등록이 이루어진 지역

정확한 등록 사무소
계약자 양측 중 한명의 세무 번호

하위 Estremi del contratto 란에는
계약시 받았던 국세청 등록 영수증에
적혀있는 것을 그대로 입력하면 됨

우리는 높은 커미션을 받지만
님들에게 고객님을 찾아주는
것까지만 책임짐
세금문제나 30일 이상의 계약서 등록은
임대인과 임차인 니 책임

그동안 이탈리아에서 30일 이하의 임대 계약을 할 시
정식 계약서를 쓸 의무가 없었다
이러니 국세청이 세금을 원천징수 못해 얼마나 애가 탔겠노

그래서 계속 에어비앤비랑 이태리 국세청이
치고박고 싸우다가 오늘 이 기사가 발표났다

Airbnb fa pace con il Fisco. Il portale di gestione degli affitti brevi ha comunicato mercoledì mattina di aver concluso un accordo (accertamento con adeisione) con l’agenzia delle Entrate in relazione alla ritenuta fiscale del 21% sui canoni riscossi e versati ai locatori privati (host non professionali) tra il 2017 e il 2021. Airbnb pagherà 576 milioni di euro e non cercherà di rivalersi sui privati per recuperare le ritenute riferite a questi quattro anni d’imposta.

La società ha ancora in corso un «confronto costruttivo con le autorità» per il periodo 2022-23. Per il 2024, invece, Airbnb sta seguendo l’iter del disegno di legge di Bilancio, che interviene in tema di affitti brevi chiarendo le modalità di effettuazione della ritenuta. Dal portale fanno sapere di vedere «con favore» le norme in via di approvazione e annunciano di essere al lavoro per prepararsi ad adempiere. Tutto lascia pensare, perciò, che dal prossimo 1° gennaio Airbnb effettuerà la ritenuta del 21% prima di accreditare i canoni ai locatori privati.

결론

2024년부터는 에어비앤비에서
임대 중인 임대인들에게  
30일 이하 계약에 따른
소득 원천징수할게

그리고 미안한데
2017년부터 2021년건은
국세청이랑 합의했는데
국세청이 2022,2023년건
합의 못해준다네

고객님들아
니들 2년간의 세금문제는 알아서 처리하세요
링크는 여기에요 하고 안내해줌

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/accertamenti/ravvedimento-operoso/come-regolarizzare-versimpo

자,이러면 에어비앤비로 1개월 이상 임대놓던 사람들은?

그건 우린 더 모르지
그냥 알아서 해
우린 걍 손님만 찾아주는 역할인걸?😉
이제 그냥 더 텍스번호 연동되서
컨트롤이 강화만 될꺼라는 거만 알아둬

결국 국세청과 중계 서비스 업체의 지랄 환장의 콜라보다
서로 커미션과 텍스만 뜯어가고
책임은 사용자=시민이 지는 구조

2024년부터 에어비앤비로
30일 이상 임대 계약을 할 경우

30일 이상의 적법한
1개월 이상에서 18 개월 이하
임대 계약을 맺는 것은
(Contratto locazione transitorio)

별개이니 반드시 주의하길 바란다

두개의 비용을 다 뜯기고 관리비 계산 때려보면
이렇게까지 해서 임대해야 하는 건가 하는 현타가 올거다

그래서 자꾸 단기 계약 임대차 시장이 더 얼어붙는거다
중간에 드럽게 복잡하고 드럽게 많이 뜯어가기 때문이지

적법하게 하려면 xx 피곤하게 해결해야된다는게 현실

결국 에어비앤비로 고객 찾고
어차피 보증받지 못하니 직접 컨텍 유도해서
국세청에 삥뜯기며 직접 계약서 쓰는게 최선이란게
지금의 현실

국세청도 무슨 2,3개월짜리 계약서를 작성하는데
일년 총액의 2%를 받냐 이게 말이되냐

나중에 에어비앤비로 열심히 돈벌고
억울하게 벌금 뚜들겨 맞지말고
잘 살아남자고 쓰는글이다

배경

리모델링 인센티브의 윤곽이 나오려면
연말까지 기다려야 할 가능성이 높지만
이미 다양한 제안과 가설이 제시 중

그린 하우스에 대한 유럽 지침
+
192 억 유로로 추정되는 투자로 인래
공식적으로 NRP에 진입
+
에너지 재 인증을 위한
기업과 건물에 대한 인센티브를
보장하는 조치를 포함하는 RePowerUe

Il RePowerEu e il nuovo ecobonus Pnrr

RePowerEu 민간 부동산 자산
사회적 에코 보너스에
40억 유로가 할당됨

Pnrr에 포함된 에코 보너스
일반적인 세금 공제를 기반으로 할 예정
과거와 달리 엄격한 제한이 있어
저소득층에게만 제공될 예정

에코보너스와 시마보너스 간의 구분을 없애고
현재 90%에서 투자의 100%까지 세금 할인폭 인상



🔺Lega

Lega + 5 stell 제시 법안
2035년까지 최소 에너지 성능 등급 E
2040년까지 에너지 성능 등급 D를
달성하기 위한 내진 및 에너지 효율화 작업 위해

2024년부터 2035년까지 60% 공제
기준 소득이 최대 15,000유로인 납세자가
G등급의 주 주택에서 작업을 수행하는 경우
100% 공제

🔺Ance

세금 감면의 재조정을 언급
모든 사람에게 70 % 할인
기초수급자 100 % 할인을 제안

전국 건축업자 협회는
전체 건물과 관련된 개입에 대해
세액 공제 및 청구서 할인을 선택할 수 있어야한다 주장
감면이 구조화되거나
2024년 1월 1일부터 10년 또는
15년 동안 안정적으로 적용되어야 하여야한다 제시
납세자가 공제 사용 기간을
5년,10년,20년 중
선택할 수 있어야 한다고 제안

🔺Forza Italia

건물의 내진 및 에너지 효율 업그레이드에 대한
세금 공제를 2025년 1월 1일부터 시행
지난 15년 동안 축적된
건물 에너지 성능 및 슈퍼보너스에
관한 규칙의 계층화를
재조정하는 것을 목표로 함

마제티 법안의 조항 제안
새로운 슈퍼보너스
외장재 단열
에어컨 시스템 교체
물 소비량 감소
태양열 패널
태양광 및 저장 패널,기둥
프레임을 포함한 창문
태양열 스크린 설치

최대 90퍼센트까지 지급되어야한다 제안
단, 90%의 인센티브는
에너지 등급 D에 도달하거나
이미 E 또는 D 등급에 속해 있는
경우 두 등급을 상향 조정하는 것과 연계됨
그렇지 않으면 인센티브가
80% 또는 60%로 떨어짐

지진 1, 2 및 3 구역의 지진 위험 감소와 관련
한 등급 개선시 80 %
두 등급 개선시 90 %의
시스마 보너스를 받을 것이라 주장
구매 시스마보너스를 확정
에너지 또는 내진 개선이 없는 공사에
대한 리노베이션 보너스 50%를 구조화하고
건축 장벽 보너스 비율을 80%로 상향 조정

2025년부터 정액제를 적용받는 사람과
기준 소득이 5만 유로를 초과하지 않는 사람에 대한
신용 이체 및 송장 할인을 복원하는 것을 계획

국가 보증을 통해 주거용 건물의
에너지 효율 및 내진 보강에
자금을 지원하는 녹색 모기지의 도입도 계획

🔺Fillea Cgil

CGIL의 회원인
이탈리아 목재, 건축, 관련 및 추출 산업 노동자 연맹
2023년 8월 말 그린 홈 지침을 논의하기 위한
의회, 이사회 및 유럽위원회 간의 회의와
2024년 차기 예산법 이전에
국가 CGIL에서 열린 회의에서 제안을 제시

Fillea CGIL의 새로운 건물 보너스 인센티브 제안

1. 건물 리노베이션 보너스를
원래의 '흡수' 기능으로 복원
(현재의 에코보너스 및
시스마 보너스의 대안으로 내진 등급 개선 및
건축 장벽 제거의 경우
추가 요금이 부과되지만 첫 번째 주택에 한해 적용)

40%에서 최대 70%까지 인센티브 비율
(건축 장벽 저감의 경우 75%,
이 경우 공제뿐만 아니라 직접 이전 포함)

2. 에너지 효율 보너스는
첫 번째 주택과 G, F, E 등급
(내진 개입시 증가, 내진 보너스 제외)에만 해당
D 등급에 도달하는 것이 의무적 인 목표
국가에 의한 직접 이전 및 개인의 소득에 따라 75 %
(내진 개선시 + 10 %)에서 100 %까지 가변 비율
독일 모델에 따라 더 유리한 경우
콘도 천 분의 다수를 나타내는
소유자의 소득에 따라 결정됨

- Isee를 기준으로 3만~10만 유로 사이의 소득에 대해 75% 인센티브
(이 소득 이상의 경우 리노베이션에 대한
인센티브 외에는 인센티브가 없음)
에너지 절감액 이전을 통해
나머지 일부를 보충할 수 있음

- 에너지 절약 양도를 통해 보충할
가능성이있는 20 ~ 30,000 유로 소득의 경우 85 %;

- 소득이 20,000 유로 미만인 경우 100%
이 경우 에너지 절감액의 최소 50%를 포기할 의무가 있음

3. 공공 재정에 대한 영향을 즉시 줄이고
수혜자가 책임을 지며 저소득층의 경우
즉각적인 혜택을 제공하는 것을 목표로
하는 쉬운 수단을 선호하기 위해
모든 에너지 사업자에게 의무로
에너지 절감 이전 계약을 도입

4. 카사 데포지티 에 프레스티티의
에너지 효율 크레딧 펀드

이는 '좌초된 크레딧'의 사례를 완전히
종결하기 위한 것

미래를 위해 투명성을 높이고
크레딧 플레이어의 간섭을 줄이기 위해
직접 이전을 제안하는 한편
새로운 규칙이 발효 될 때까지
발생한 것에 대해서는
이미 발생한 좌초 크레딧을
Cdp가 구매하고
어떤 경우에도 공공 부채로 회계 처리 할 것을 제안

5. 행정 간소화 및 건설 현장의 불법과의 싸움

유령 건설 현장'및 기타 형태의
우회를 피하기 위해
기술적 확신을 유지해야함

법률 25/2022에 규정 된대로
결합된 '말하는 신용 이전'과
“Durc di Congruità'를 확장하여
탈세 및 불법 작업을 촉진하지 않도록해야함

원문 참조🔻
https://www.idealista.it/news/finanza/fisco/2023/07/31/174836-nuovo-superbonus-edilizio-quali-sono-le-ultime-notizie

시사점 및 사견>
대충 에너지 효율 위한 강제성과 정부의 방향만 참조할 것

이미 110 집행도 깽판내고 있는 마당에
얼마나 실현될진 미지수

최대 96,000유로의 지출액에 대해
50%의 세금 공제 가능

환급 방식

🔺세금 공제

Irpef 환급 형태로 지급
금액은 연간 10회 균등 분할로 적립

✔️Irpef 환급 방법

1.730 양식을 사용하는 경우

근로자: 환급금  7월에 입금
연금 수급자: 8월 또는 9월

2.UNICO 양식 사용하는 경우

세무 당국에서 수표를 보내
우체국에서 수령 Or 2년 이내에 금액 입금됨

🔺송장 할인

세금 공제는 리노베이션을 수행하는 회사에 양도
부동산 소유주는 작업에 발생한 비용의 50%만 지불
5,000유로의 작업을 수행하는 사람은
2,500유로에 대한 인보이스를 지불
50% 할인 중 나머지 2,500유로는
리노베이션을 수행하는 회사에서
세금 공제 혜택을 받게 됨

🔺크레딧 할당

은행, 우체국, 보험사 또는
기타 신용 기관과 같은 제3자에게 이루어짐
납세자는 자신의 Irpef 크레딧을
할당할 기관을 선택하고
10 년에 걸쳐 연간 할부를 기다리지 않고
즉시 세금 공제 전액을 받게됨

리노베이션 보너스: 신청 방법

세금 공제 대상 작업이 종료된 후 90일 이내
ENEA로 보내야 함

신청서를 제출한 후
세금 공제는 세금 신고서에 청구할 수 있음

납세자는 보너스를 수령하는 기간인
10년 동안 해당 서류를 보관해야 함

2023년 1분기 기준
65% 이상이 고정금리 대출 선택
19.5% 변동금리 대출 선택

2023년 6월 기준

지금 나는 반드시 집을 사야하고
최대 2-3년 안에 금리가 완전히 내려갈 것이라
생각이 될 때에만 변동 금리를 선택하는 것이 유리함

Dall'Osservatorio Mutui di MutuiOnline.it si evince che nel primo trimestre 2023 i mutui a tasso variabile erogati rappresentano il 19,5% del totale. Si piazzano in seconda posizione rispetto ai mutui a tasso fisso che conquistano il primo posto con una percentuale che supera il 65 per cento.

MutuiOnline.it 위 2023년 1분기 자료에 따르면
65% 이상  고정 금리 대출을 선택
19.5% 는 변동 금리를 선택

(EX)
기간:20년 만기
주택 가치:200.000유로
대출:150.000유로

변동 금리 선택시
금리 하강 배팅 2024 vs 2025

2024년 vs 2025년에 금리가 내려가는 경우 비교 지불금액

2028년에 내려가는 경우 ( 보수적 접근 )

고정 금리->추후 대출 갈아타기 vs 변동 금리 비교

2025년 vs 2027년 비교
고정금리->대출갈아타기 vs 변동 금리 비교

금리가 높아져 있을 때는
대출 관리를 잘하는 것 정말 중요
있는 빚은 줄이고 왠만하면 빚지지 마라가 원칙

근데 뭐 인생이 원칙대로 되나
겪어보니 완전히 나에게 유리한
시장 상황이란 건 없더라
판단은 스스로의 몫임
사야겠다 생각했음 사는게 낫다
주식도 걍 시장가에 사는게 맘 편할 때 많음
못갚고 뒤질 정도만 아님됨
그 선은 알아야지 쫄리면 안하는게 맞고

다만 반드시 지금 대출을 받아야하는 경우
현재로서는 구매하려는 부동산의 가치를
보수적으로 잡고 대출 크기를 줄이길 추천

혹시 추후 부동산 가격이 하락할 시
대출을 많이 낀 상태라면 안전마진 사라져
은행과 대출 협상이 어려워질 수 있음 ( surroga )

금리 하강시 차후에 번거롭고 고난스럽더라도
대출을 좋은 조건으로 옮기겠다는 각오를 하고
움직이는 것도 방법이 될듯 ( surroga )

꼭 대출을 내야하는 상황인 경우
위의 경우처럼 시나리오를 짜서
꼼꼼히 비교후 차액 계산 후 진입

*나의 개인적인 뷰니 참고만 할 것
난독증 사양임

🔻참조 영상
https://youtu.be/KR5CvD76u7Y

🔺선호 조건

1.주거 구매시 선호 사항
방3화장실1이상

2.주거 임대시 선호 사항
방2화장실1

🔺한국과 다른점

-도심의 경우 부수고 다시 지을 수 없음 (재건축 수요X)
-리모델링 평당 비용 매우 높음
-실거래가에 반영되는 조건 다름
(Ex 저층,고층 프리미엄도 바라보는 관점이 다름:안전)

센터(구도심)
-주로 빈콜리 걸려있음 ( 건축 변경 제한 )
-오래될수록 프리미엄이 붙는 부분이 존재

🔺매매시 염두에 둘 유의&특이점

-에너지 효율 매우 중요
-리모델링 여부 (결국 에너지효율 귀결)
-안전
-관광수요

🔺매매시 실거주 수요 우선 순위 매겨볼 것

상권
병원
공원(녹지)
교통
학교

비과세 적용 여부

임대료 규정

국세청 로그인
🔻
Consultazione valori
immobiliari dichiaranti 에서 확인

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/it/web/guest/schede/fabbricatiterreni/omi/consultazione-valori-immobiliari-dichiarati

사용법

동네 찾고
부동산 타입 체크 후
거래 년도 입력(1년이하)
리스트 50개 이상 초과시 안뜸
미터를 줄여서 찾아보면됨

세부사항 ( Dettaglio scheda )

부동산이 위치한 구역,
부동산 타입,면적,실거래가 확인 가능

차고 임대 ( Box auto )
2만-5만 유로 사이 투자처
평균 6% 임대 수익률 기대

🔺수요처

자동차 수요

이탈리아 시민 1,000명당 663대의 자동차 소유
룩셈부르크 다음으로 4번째로 높은 밀도

비슷한 크기의 나라들과 비교시
프랑스는 500대 미만
스페인과 독일은 500~600대 사이

용도별 수요

너무 많은 공간을 차지하거나
버릴 준비가 된 오래된 물건이나
가구를 위한 창고/보관실

작업을 위한 다양한 작업 도구를
갖춘 작업장을 전문적인 장소로 활용

와인, 리큐어 또는 다양한 음식을
적절한 온도에 보관할 수 있는 셀러로 사용

추운 계절에 자전거, 모페드 또는
기타 소형 차량용 차고

좋은 여분 가구,인테리어 제품,이삿짐 보관

출처:2021년 9월 Eurostat
Finanza economia-italia

🔺 현황

차고를 따로 구입시
56% 는 차고 사용자
44%는 투자를 위해 구매

출처 tecnocasa

🔺차고 허용 법률

40제곱미터를 초과하지 않아야함
전기 및 음용수 시설 설비 가능

🔺도시별 차고 평균 가격

피렌체 25~40,000유로
밀라노  15~50,000유로
볼로냐 중심부 30~35,000유로
베로나 중심부 40,000유로 이상

🔺수익률

월 평균 임대료 약 50,00~200.00유로
차고의 평균 수익률 약 6%

🔺구매 전략

주로 주변 건물의 노후화로 인해
제한된 주차 공간만 있는 경우(주로 구도심)
사무실과 상점이 밀집된 구역일 경우